Saiba como se faz a avaliação de imóveis: critérios e ferramentas

Provavelmente, já se perguntou quanto é que vale o imóvel. Saiba que fatores influenciam a avaliação de imóveis.

O processo de avaliação de imóveis é suportado pelo comprador da habitação e deverá ser realizado por uma entidade especializada. A avaliação de imóveis permite que a instituição financeira saiba quanto vale a habitação e tomar uma decisão sobre a concessão de um crédito à habitação. Para a constituição de um crédito à habitação é essencial que se realize esta avaliação, dado que este será o custo que o cliente que terá de suportar logo no início da compra de casa.

Regra geral, após fazer o pedido de avaliação do imóvel junto da instituição bancária que irá conceder o crédito habitação, o agendamento da visita do perito poderá demorar cerca de uma semana. Após a visita, a entrega do relatório de avaliação poderá demorar igualmente uma semana. Na generalidade, é expectável que o tempo para a conclusão de uma avaliação de um imóvel varie entre 10 a 20 dias.

COMO SIMULAR

No entanto, o próprio comprador pode (e deve) realizar uma avaliação imobiliária independente à habitação que pretende comprar, uma vez que o consumidor tem de dar um valor estimado da casa ao banco. É possível, então, recorrer a quatro tipo de avaliadores de imóveis:

• Empresas especializadas ou técnicos por conta própria que façam esta avaliação;
• É possível recorrer a alguns sites de avaliação de imóveis, não pagando nada pelo processo;
• O Portal das Finanças também disponibiliza um avaliador de zona geográfica, atribuindo um valor à habitação e um montante a pagar de impostos;
• Alguns bancos também começam a disponibilizar um serviço de avaliação de imóveis independente dos seus créditos à habitação, como é o caso do BPI.

O ideal será optar por um agente especializado para obter um relatório detalhado e mais completo. É importante referir que, e tal como recomenda o próprio Banco de Portugal, os relatórios de avaliação de imóveis deverão ser entregues aos consumidores e não apenas às instituições de crédito.

QUANTO CUSTA

Para conseguir ter uma noção mais concreta sobre qual o custo real do empréstimo que pretende obter, deve ter em conta o montante total imputado ao consumidor (MTIC), pois este reflete todos os encargos associados ao financiamento, incluindo a comissão de avaliação de imóveis. Note que a avaliação de imóveis é sempre exigida pela instituição financeira, independentemente de o cliente realizar uma avaliação através de avaliadores especializados. Isto porque atualmente os parâmetros de avaliação dependem da entidade bancária e porque estas têm parcerias com determinados avaliadores de imóveis. O custo de uma avaliação vai depender da entidade a quem irá pedir esse serviço. Se for diretamente pelo cliente, então esse valor irá variar consoante as características do imóvel em questão.

COMO SE FAZ A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A avaliação de imóveis é feita em duas situações distintas. Em primeiro lugar, é realizada aquando da constituição de um crédito à habitação. Sempre que um indivíduo pretende comprar uma casa, deve pagar a avaliação desse mesmo imóvel. Para além disso, também é necessário que exista uma avaliação de imóveis quando se procede à transferência de crédito à habitação. Em primeiro lugar, a instituição financeira para a qual irá transferir o seu financiamento precisa de confirmar o valor de avaliação e, por outro lado, se a casa já tem alguns anos, o seu valor de avaliação é, geralmente, diferente. Ao transferir o seu crédito à habitação, consegue não só reduzir a prestação mensal a pagar, como poderá aumentar o prazo de pagamento e reduzir as taxas de juro. É, então, um processo menos burocrático e mais simplificado.

QUE FATORES INFLUENCIAM A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Para determinar o valor da habitação, a avaliação de imóveis tem, geralmente, vários fatores em conta. Quanto melhores forem estes fatores, maior será o valor de avaliação da casa.

• A localização da casa, incluindo o piso, a vista que é possível ter a partir da habitação, a orientação solar e ainda as acessibilidades;
• A qualidade da construção do imóvel;
• A data de construção;
• O estado de conservação (para casas usadas);
• O terreno onde está inserida;
• A tipologia e a disposição da habitação;
• Os acabamentos e equipamentos disponíveis;
• As facilidades da habitação, isto é, estacionamento, piscina, elevador, espaços verdes, entre outros;
• O estado do mercado, ou seja, a procura e a oferta atual.

COMO SE CALCULA O VALOR DA AVALIAÇÃO

Após serem devidamente consideradas as várias características do imóvel, aplica-se a fórmula para chegar ao valor da avaliação: valor por metro quadrado por zona X área de construção da habitação. De salientar que, para a fórmula de cálculo do valor de avaliação do imóvel, as diferentes áreas associadas à habitação poderão ser contabilizadas pelo perito avaliador com valores distintos ao nível do preço por metro quadrado. 

No entanto, será à área bruta privativa que o perito avaliador atribuirá o valor máximo por metro quadrado, valor que servirá depois de referência para o cálculo do valor das restantes áreas. A área bruta privativa refere-se à superfície total da habitação, incluindo sala, quartos, cozinha, corredores, casas de banho, e restantes divisões, bem como varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, sendo medida pelo perímetro exterior da mesma.